전세계약 체결 후 세입자 보증금 보호 장치(대항력, 우선변제권)

전세계약 체결 후 알아야할 유의사항을 알아봐요. 계약을 하고 이사만 하면 끝나는 게 아니에요. 사는 도중에 임대인이 바뀌면 어떻게 할까요? 세입자는 누구에게서 보증금을 돌려받을 수 있을까요? 또, 계약기간이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않는다면 어떻게 해야 하죠? 다행히, 주택임대차보호법은 세입자의 보증금을 보호할 수 있는 장치를 마련하고 있어요. 대표적으로 ‘대항력’과 ‘우선변제권’이 있어요.

대항력과 우선변제권

대항력이란?

대항력이란 내가 사는 집에 대한 권리를 주장할 수 있는 힘을 말해요. 나랑 계약했던 임대인이 집을 팔고 새로운 임대인이 나타났다고 해도, 새 임대인이 나를 내쫓을 순 없어요. 나에게 대항력이 있다면요! 그렇다면 대항력을 가지려면 어떻게 해야 할까요? 주택임대차보호법 제3조에 따르면 “주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제3자에 대한 효력이 생긴다.”라고 해요.

즉, 대항력은 그 집에 실제로 거주하고(주택의 인도), 전입신고(주민등록)를 해야 생기는 권리에요. 다만, 대항력은 전입신고를 한 다음 날 0시부터 효력을 가져요. 악질적인 임대인들은 이 점을 악용해 내가 전입신고 하는 당일에 집을 담보로 대출을 받기도 해요. 그러면, 은행의 근저당권이 내 보증금보다 우선하게 되죠. 경매에 넘어갈 때 나보다 먼저 보호받게 되는 거예요. 그러므로 내가 전입신고를 하고 대항력을 갖게 되기 전까지는 등기부등본을 통해 권리변동 사황이 발생하는지 살펴봐야 해요.

우선변제권?

우선변제권은 채무가 있을 때 특정한 채권자가 다른 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 우선권을 의미해요. 세입자가 우선변제권을 가지게 되면 집주인의 채무가 쌓여 집이 경매에 넘어가더라도 순위가 낮은 권리자들보다 먼저 돈을 받을 수 있게 되는 것이죠.

우선변제권을 갖기 위해서는 앞서 설명한 대항력을 갖추고 확정일자를 받아야 해요. 대항력은 그 집에 실제 거주하면서 전입신고를 해야 생기지만, 확정일자는 이사 전에도 임대차 계약서만 있다면 받을 수 있어요. 그래서 계약서를 작성한 날에 바로 발급받기를 권해요.

그럼, 확정일자는 어떻게 받냐고요? 확정일자는 담당 행정복지센터(구 주민센터)나 등기소, 또는 대법원 인터넷 등기소를 통해 받을 수 있어요. 또한, 작년 6월부터 시작된 ‘임대차 신고제’의 영향으로 담당 시·군·구청에 임대차계약을 신고하면서 임대차계약서를 제출하면 확정일자가 자동으로 부여돼요.

주택 임대차 신고제

주택 확인 및 이사

주택 확인

입주하기 전에 집의 상태를 꼼꼼히 살피고 기록해요. 물론 집을 보러 다닐 때 한번 확인하지만, 그때는 정신이 없어서 미처 보지 못했던 부분이 나중에 발견될 수 있기 때문이에요. 파손된 부분이 있는 경우엔 입주 전에 기록해 임대인에게 알리고, 수리가 필요한 경우 임대인에게 수리를 요청해요. 계약서 특약 중에 ‘현 임차물의 상태’로 계약한다는 내용이 있기도 한데, 입주 직후 임대인이나 내가 찍은 사진들을 기준으로 퇴거 시 분쟁을 예방할 수 있기 때문에 기록을 잘 남겨두세요.

이사업체 확인

짐이 많지 않아서 택배를 보내거나, 차를 빌려서 이동하는 경우도 있겠지만, 짐이 많거나 시간이 없어서 이사업체를 통해 이사하는 경우엔 이사 조건을 확실히 하는 계약서를 작성하기를 권해요. 이사업체와 계약서를 쓸 때 꼭 확인해야 하는 내용은 출발지와 도착지의 환경(엘리베이터 유무, 사다리차 사용 가능 여부 등), 이사에 사용할 차량 규모, 인력 규모, 옮길 짐과 가구의 개수 등이에요. 이 내용에 따라 이사 비용이 크게 달라질 수 있기에 미리 꼼꼼히 내용을 전달하고 비용을 확인하도록 해요.

이삿짐 포장

귀중품은 업체에 맡기지 않고 직접 챙기는 게 좋고, 고가의 가구나 가전제품은 이사 중 파손될 수도 있으니 이사 전 상태를 사진이나 동영상으로 기록해두는 것이 좋아요.

공과금 정산

예전 집에서 사용하던 전기, 가스, 수도 등의 공과금은 이사 당일 치까지 내고 가야 해요. 그래야 임대인도, 다음 세입자도, 나도 편하답니다. 물론 이사하는 집에서도 설치 및 명의변경 등의 작업을 해야겠지요. 아래에 적힌 방법을 참고하세요.

도시가스 요금 정산 방법       

이사 나갈 때

이사하기 2~3일 전, 지역별 담당 도시가스 고객센터에 미리 전화해두면 이사 날짜와 시간에 맞춰 방문해주세요. 이사 당일이 되면 방문 직원이 찾아와 도시가스 배관을 봉인 혹은 철거한 후 사용량을 검사해줄 거예요. 그러면 사용량에 따라 현장에서 바로 납부를 하면 돼요.

이사 들어올 때

마찬가지로 이사를 오기 2~3일 전에 미리 신청해두어야 해요. 이사 당일이 되면 방문 직원이 찾아와 도시가스 배관을 설치 및 봉인 해제시켜줍니다. 새로운 집에 도착했다면 이제 명의를 변경해야 할 차례예요. 명의는 각 지역 도시가스 회사 고객센터에 전화해서 바꿀 수 있어요. 다만 전 세입자의 미납금액이 있다면 명의변경이 되지 않으니까 신청하기 전에 미리 계량기와 미납금액을 확인하고 미납요금이 있다면 임대인에게 문의하세요. 귀찮더라도 명의를 변경해야 하는 이유는, 전 세입자의 미납요금을 내야 할 경우가 발생할 수 있기 때문이에요.

상하수도 요금 정산 방법

이사 나갈 때

각 지역 상하수도사업본부에 연락해 ‘분리신고’를 신청하면 됩니다. 신청한 후, 지로용지, 인터넷 납부, 가상계좌 중 희망하는 방법으로 상하수도 이사 정산요금을 내시면 돼요. 이때 상하수도 요금 정산은 최종 검침일로부터 이사하는 시점까지의 이용 기간과 사용량으로 날짜별 계산하는데, 1개월을 30일로 추정하여 계산해요. 아파트, 연립주택 및 다세대주택 등은 관리비에 전기요금, 도시가스요금, 상하수도요금이 포함되어 있는 경우가 많습니다. 이 경우에는 관리사무실에 연락해 이사 일까지의 관리비 정산을 문의해 처리하면 됩니다.

이사 들어올 때

마찬가지로 ‘분리신고’로 이전 세입자의 사용량과 앞으로 사용할 상하수도 사용량을 구분할 수 있어요. 각 지역 상수도사업본부에 전화, 방문 등을 통해 명의변경을 하면서 분리신고도 같이 처리하세요. 다만 모든 지역에 상수도사업소 홈페이지가 있는 건 아니예요. 내가 사는 지역의 상수도사업부 홈페이지를 찾을 수 없다면 지역의 시청, 민원실에 문의하면 됩니다.

전기 요금 정산방법       

이사 나갈 때

지역과 상관없이 한국전력공사에 연락해 전기요금을 확인하고 정산할 수 있어요. 이사 당일에 한국전력공사 홈페이지, 앱, 전화를 통해 집 주소와 계량기 검침번호를 입력하면 바로 정산할 수 있답니다. 그러니까 꼭 이사하는 날에 계량기 사진을 찍어놓아야 합니다.

이사 들어올 때

전기요금도 상하수도 요금과 마찬가지로 일할 계산되어 청구됩니다. 그러나 이전 세입자의 사용량에 따라 누진세 폭탄을 맞을 수도 있다는 거, 꼭 명심하세요. 기존 월간 사용량을 기준으로 전기요금이 정산되기 때문에 예상치 못한 전기요금에 놀라게 될 수도 있어요. 이런 경우를 방지하기 위해서 꼭 명의변경을 해야 합니다. 명의변경도 한국전력공사 고객센터와 홈페이지, 앱을 통해 쉽게 처리할 수 있어요. 이때, 계약전력에 따라 구비서류가 필요할 수도 있고, 필요하지 않을 수도 있어요. 보통 주택은 저압으로 구분되기 때문에 따로 서류가 필요하지 않습니다.

수선의 의무

이사 후, 집에 거주하는 중에도 수리가 필요한 순간이 꼭 생길 거예요. 이때, 임대인의 부담과 세입자의 부담을 잘 구분해야 해요.

위의 조항처럼 이사 후 세입자가 거주하는 중에도 임대인에게 수선의 의무가 있어요.

물론 세입자가 과실이나 고의로 파손한 경우엔 세입자가 원상 복구할 의무가 있지만‘정상적’인 사용 과정에서 파손이 이뤄지면 임대인이 수리해야 해요. 하지만 현실에서는 ‘정상적’인 사용 과정이 무엇이냐에 따라 시비가 일어나곤 해요. 그러므로 수리가 필요한 상황이 발생하면 조치하기 전에 먼저 사진과 영상 등을 남겨놓는 게 좋아요. 그리고 임대인에게 어떤 문제가 생겼는지, 수리를 어떻게 해야 할지 논의하고 그 내용에 따라 처리해요. 이때도 모든 과정을 녹음하거나 문자나 메시지를 통해 기록해두는 편이 추후 분쟁을 방지하는 데 중요한 역할을 합니다.아주 작은 곰팡이와 누수라도 즉시 임대인에게 공유하고, 주택 하자 문제에 있어 세입자인 내가 해야 하는 주택관리 역할을 충실히 하고 있다고 강조해주세요.